——商务办公与教育服务业结合的探讨

城市核心区的土地价值高，开发前景好，对于能获取这一类型的地块，是很多开发商所期望的。但现实存在的问题是，城市核心区的土地资源稀缺，开发资金需求大，这一类型的土地往往被国资背景的开发企业所垄断，民营企业难以参与。同时城市核心区又存在着相当数量的存量办公物业，其价值未被重视和挖掘。存量办公物业的再开发为企业进入这一开发领域，提供了一个新的途径。如何进行开发是本文探讨的方向。

市场数据扫描

以上海商业为例：截至2012年3月28日，上海商业地产的存量达到1110.23万平方米，其中写字楼4770511平方米，商铺6331837平方米。内环内写字楼存量有1906527平方米。城市核心区存量办公物业惊人。

2012年第一季上海甲级写字楼平均租金继续攀升，从每天每平方米人民币8.2元上升至每天每平方米人民币8.3元。

与租金一起攀升的还有上海市区内新的甲级写字楼预租率。加上新增供应越来越少，驱使大宗客户向传统商务区外寻找合适物业。同时，考虑到商务园区不断优化的基础设施和物业质素、完善的配套设施以及较高经济效益租约等各有利因素，市场的注意力逐渐由市中心核心地区向各商务园区转移。

2012年第一季度上海商务园区市场有稳定的租赁需求，租金区间为每天每平方米人民币2.8元至4.5元，平均租金为每天每平方米人民币3.2元。

如在城市核心区，利用存量物业，通过改造，提升配套设施，达到商务园区的水准，则对于企业来说，考虑到交通便利的核心因素，存在着巨大的需求。

核心区的商业优势的显而易见的，地理位置好，成熟居住区密布，人流量大，交通发达，周边配套完善。并且都应该具有一定的知名度，辨别性佳。这也是吸引开发商的重要原因。

可存量商业毕竟不是开发商自己规划设计的商业体，他们一般修建时间较早，设计落后，空间结构调整的难度大。而且符合现代需求的配套设施少，没有电梯或者电梯老旧，没有地下停车场，周围停车位少。除此之外，因为开发时间久远，常常会有复杂的权属问题，牵涉多方面，协调难度大。

案例分析解构

围绕着上述背景情况，结合具体案例来简要讨论此类项目具体开发：

某存量办公物业项目位于上海中心城区交通主干道旁；项目周边成熟居住区分布密集，人流量大；周边公共交通发达，两条地铁直达，十一条公交线经过。

项目建设于九十年代初，地上二十层，地下一层，总建筑面积近18000平米，配置两台电梯，二十七个地下停车位。其产权属于该区某政府事业单位，但是使用权由多家单位所有。

经过近二十年的使用，一方面项目硬件设施已经远远不能满足市场需求；另一方面由于一直缺乏专业的运营管理方，该项目价值一直未能充分发挥出来。

出于改善城市形象，响应国家节能环保要求，区政府决定对于所属区域内的上规模的国有存量物业进行改造。

此类物业的改造实施的责任通常由物业产权所有人来承担，但在实施过程中，作为国有物业所有人面临两个方面的难题，一是物业改造建设工程和经营管理往往不是其主营业务，缺乏足够的专业人员和经验；二是项目改造需要投入相应的经费，但作为政府行政事业单位，其资金的用途往往有其特定的限制；这两个方面的原因使得项目改造工作难以推进。

另外，多方面的利益诉求也是存量物业再开发的难题之一。一般来说，物业所有人希望租金上涨、物业升值；物业所在物业管理公司则除了希望可以管理权的延续外，还可以增加管理费用；物业所在街道需要有一定量的招商企业数量，以及后期的税收的落地；物业所在区政府则对于城市面貌的改善、税收增长、就业增加有较大诉求；除此之外，开发商还要考虑未来进驻者的办公环境、管理服务等。

开发商在满足以上各方的需求的同时，还要保证自己经营利益，这难度就更上一层。如果想要在此基础上再提升企业形象，对项目进行包装，形成特色产业园，则是一个较佳的选择。

教育是朝阳产业，截至2010年，全国共有各级各类民办学校（教育机构）11.9万所，在校生达3393万人。其中，幼儿园在园幼儿比2009年增加了23.4%，普通小学在校生比2009年增加了6.9%，普通初中在校生比2009年增加了1.9%；普通高校学历教育在校生比2009年增加了6.8%。如果能将办公与教育产业相结合，打造一站式教育服务产业MALL则能平衡多方面对于物业的需求。

教育服务产业是一个庞大的综合体，其内涵是非常广泛的。也正式由于它的广泛性，在一站式服务MALL的开发过程中就有更多的发展空间。教育服务产业MALL可包含：学前教育、语言教育、艺术教育、课外辅导、职业教育、留学机构总部、知名教育集团总部、教育认证、共享教育中心、教育配套。

具体到任何物业的改造，都会存在很多问题，因为毕竟不是“量体裁衣”，只能在已经划定的范围内进行尽可能的合理整合。项目改造设计与建设是整个开发过程中核心关键的一环，所以落实到每个具体项目上，则需要根据不同具体的定位的业态，结合其实际的需求，来设计改造方案。编写此文，只为能拓展思路，抛砖引玉。