1.       楼市持续低迷，市场陷入僵局

（1）假日期间，全国楼市持续低迷

国家统计局公布的一季度房地产数据显示，全国商品房销售面积同比下降3.8％，其中住宅销售面积下降5.7％；销售额同比下降5.2％，其中住宅销售额下降明显，达7.7％。其中，二、三线城市成交量萎缩最为厉害。

继“金三银四”未现之后，5月市场开局仍不乐观，据中原监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市降幅分别为40%、65%、32%。

北京：假期三日成交量创下2009年来最低值。5月1日至3日，北京房屋总成交量仅200套，跟去年同期975套相比甚是惨淡。而北京住建委披露，其中二手房仅成交31套，再创新低。上海楼市同样在成交“寒流”中挣扎。

上海：“五一”期间成交量下滑52.1%。“五一”期间上海新建商品住宅无新增供应量；成交量为2.6万平方米，与去年同期相比下滑52.1%；成交均价为27212元/平方米，与去年同期相比上涨9.6%。

深圳：“五一”期间深圳全市新房成交仅49套。深圳规土委数据显示，“五一”期间深圳全市新房成交仅49套，较去年的130套下跌超过50%。深圳开发商大多流露出“等等看”的意向，一些开发商放开了促销手段，但收效甚微。

比起一线城市，二、三线城市要破局更加不易。据佛山当地各区房管局统计，假期中佛山四区住宅(除高明)共成交422套，其中三区网签数据同比大跌44.8%。风声鹤唳的杭州楼市则迎来了7年来“五一”小长假最差成绩。据新浪乐据统计，5月1日至3日，杭州共成交174套，这甚至比去年杭州单个主城区的同期成交套数还少38 套；推房288套，比去年同期减少52%。据青岛网上房地产数据，“五一”期间青岛共推出864套房，新房成交257套，仅达到去年同期新房成交量的三成。

（2）一线城市观望气氛浓重，低迷现状短期内难以改变

从上海假日房展会情况来看，虽然较3月的“上海之春”房展会人气大幅提高，参展开发商以及参观的购房者数量均有明显增加，但推出楼盘的优惠幅度较小，参观的购房者仍以了解观望为主，且由于改善型购房者居多，因此对楼盘的性价比更为挑剔。

从房展现场来看，多数开发商选择“死扛”价格，没有任何优惠。如位于中环内的“上河湾”，均价为4.5万/平方米；位于外环外的“一品漫城”为3.5万/平方米，与此前售价保持一致。在打折让利的楼盘中，优惠仅是“象征性”的。据搜房网数据监控中心统计，此次展会共计约133个楼盘亮相，仅有27个盘明确会给予买房优惠，但折扣力度普遍不大，尤其是上海本地的项目。

小长假中，申城二手房市场整体延续此前的低迷行情。“北京的观望情绪也同样浓重，一线城市目前看来没有放松限购的可能性，地方政府不敢轻易出手救市，多数购房者认为房价未来还要进一步下降，这一点是导致当前需求深度观望的最主要原因。”链家地产市场研究部张旭认为，在当前无论是政策层面还是市场层面都尚未出现任何利好信号的背景下，5月市场出现明显回温的可能性很小，预计此轮市场的自发性调整还将持续一段时间。

2.       地方政府自救，中央表现淡定

随着4月一季度宏观经济数据的发布，中国经济的季度增速再创新低，在经济承压前行的大背景下，长久以来作为调控宏观经济重要“杠杆”的房地产市场，任何政策面的风吹草动都会引发人们的格外关注。

最近的一个多月，伴随着楼市的降温，越来越多“放松调控”“退出限购”的消息也开始不断在坊间流传。包括温州、长沙、杭州、福建在内的多个城市都传出执行4年之久“限购”政策或出现松绑，二套房贷款门槛或迎来调整窗口等“小道消息”。不过，这些陆续传出的消息事后几乎全都没了下文。一位房地产业内人士告诉记者，面对失速的房地产市场，也许地方政府真的有给楼市松绑的冲动，但只要中央的精神不变就没有人敢轻举妄动。

对于房地产市场的调控政策，中央政府的相关表态可谓“惜墨如金”。去年以来，新一届政府除了不断强调加大住房供应，加快推动保障房建设和棚户区改造之外，几乎没有任何涉及房产调控的直接行政干预，即便是去年房价上涨最快的时候，也没有出台任何新政策进行市场调节。事实上，随着今年两会期间“双向调控”的提出，房地产调控的市场化特征已经越来越明显。

事实上，作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例——国家统计局的统计数字显示，2013年房地产投资对GDP的贡献率为13.6％左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。

然而，也正是因为房地产行业的这些特点，使其很容易被当作刺激经济的切入点，当成短期内拉动增长、丰富财政的“兴奋剂”。

过去很长一段时间，地方政府快速拉动投资、提升GDP的手段无一例外都是通过刺激房地产行业来实现。在达到了短期内刺激经济、扩大投资的效果之后，“兴奋剂”的频繁使用，也使它的副作用逐渐凸显——越来越多无人问津的“鬼城”、土地资源的过度透支、地方债务压力的增大、房价的畸高和投资投机的盛行——宏观经济的支柱演变成了经济泡沫的“支柱”。

在宏观经济出现下行压力之时，不轻易出台政策刺激房地产市场，不放松楼市既定的调控政策，宁愿承受市场理性回归带来的代价，也不重复以前的老路——在不少业内专家看来，这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的原始功效上，是房地产“支柱”作用的本位回归。

3.       房地产投资增速放缓，市场走向分化

楼市的未来趋势既不可能如前十年一路飙升，也不会是崩溃，分化是未来中国楼市的基本趋势，这种分化既包括房价在不同城市的分化，也包括房地产商的分化。

房价分化最明显，即使近三个月主要城市房价遇冷，但一线城市和大部分二线城市仍然处于上升通道，而包括鄂尔多斯、温州、神木在内的房价高泡沫城市房地产价格则大幅下挫。这种分化有扩大趋势，类似鄂尔多斯、温州的城市可能会增加，但房价出现全盘大拐点的可能性微乎其微。原因在于，宏观上看，中国的城镇化目前实际上才完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段。在今后几十年的高速增长期里，还会有几亿人进城居住，这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势，即房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。从中观上看，主要城市房价遇冷与中央货币政策收紧关系很大。一旦货币池子缩水，房价自然收紧，但是，虽然强刺激不会有，微刺激仍然会保留，这决定了房价的整体趋势。事实上，我认为，目前恰好是中国楼市软着陆的最好时机。之前的强刺激政策导致房价过快增长，在某些城市形成了泡沫，泡沫的挤掉应当在保持大盘稳定的情况下稳步推进。房地产市场与宏观经济有非常紧密的联系，某种程度上，房地产市场的去泡沫化正给中国经济转型升级提供了机会。

房价的分化将直接带来开发商的分化。一些激进的无实力开发商被迫出售资产黯然出局，而一些具有实力、具有经营能力的机构则会脱颖而出。房地产市场鱼龙混杂、泥沙俱下的情况将得到很大改观，这对于房地产市场乃至中国经济都是好事。

市场分化、房地产商分化将是未来国内楼市的重要特征，在“让市场起决定性作用”的大方向指导下，通过分化，促进行业的健康良性发展，让市场回归理性、价格回归价值，促进国内经济的顺利转型升级，这应当时代的主旋律。