监管与自律并行

睿泽资本完成三支基金备案工作

中国证券投资基金业协会于今年4月15日和18日分别发布《私募投资基金募集行为管理办法》和《私募投资基金合同指引》，于7月15日起正式施行。

这项被称为史上最严监管新规正式施行之后，来自基金业协会8月1日的公告称，有超过7800家既未提交法律意见书也未在协会备案私募基金产品的机构已被注销登记，再加上5月1日前注销的，累计超过1万家私募已被注销登记。

睿泽资本自成立起，一直严格遵守协会各项规章制度，同时加强自律管理，截止目前已成功完成三支基金产品的备案登记，未来将继续履行基金管理人的职责，持续发行的更多基金产品并完成备案，并按要求向投资者进行信息披露以及向协会报告及各项重大事项的信息披露和更新义务，最大限度保护广大投资人的利益。

顺应海外配置趋势，加快离岸基金布局

根据戴德梁行发布的《中国对外投资市场报告》，2016年前五个月期间的中国有170亿美元资本涌入跨境房地产市场，成为全球第二大跨境房地产投资的来源，仅次于美国的190亿美元。相比于2015年257.34亿美元的海外房地产投资总额，今年前五个月的投资额已达到去年全年投资总额的65.6%。中国排名比2015年提高了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。

境内投资人对资金海外配置需求在急剧增长，在此背景下，离岸基金逐渐成为新宠，越来越多基金管理人计划设立离岸基金。

睿泽资本自去年成立以来，已募集发行三支境内基金，同时完成首支离岸基金的募集发行工作，首支境外夹层基金也将于近期发行，锁定美国、澳洲多个项目前期投资，不到一年时间，已完成了在岸、离岸、跨境投资基金的布局。

美国商业地产2016新纪元

2015年，地产板块还未从危机前完全恢复元气，但毫无疑问，它在全面得好转。复苏的速度应地而异。根据全美住宅建设商协会（National Association of Home Builders，NAHB）的研究，在2009年，单体住宅(Single Family)新建量是正常水平线130万个单元的27%。之后每年都有了逐步的提高，2015年的第三季度，单体住宅新增量已经达到了正常水平线的53%。

而多户公寓（Multifamily）新建量也比2014年增加不少，未来前途可期。在住宅建造仍然处于缓慢复苏之时，多户公寓（Multifamily）与共有公寓（Condo）十分活跃，美国八九点的太阳——千禧一代（Millennials，18-35岁）并不拘泥于老一辈买房的观念，与十年前相比，选择买房的处于18-34岁的年轻人的数量在不断下降。即使从传统美国人的一生来看，这些年轻人或许未来总要从公寓和城市中搬出，搬入位于郊区的house中。但我们都知道，新一代年轻人已经有了不同以往的属于自己的生活方式。这些趋势足够让人看好2016年的公寓市场，开发商也在不断适应变化试图抓住千禧一代的消费习惯推出符合其需求的物业。

回到本文主体商业地产，美国商业地产市场的基本面在2011年以来不断好转，在价格恢复的同时去杠杆效应逐步减小。公寓与工业地产的空置率接近历史最低点，办公与零售物业的空置率也达到了危机前的最低水平。本文将详细介绍商业地产的各个板块的交易量、Cap Rate资本回报率等变化。

资本市场

美国市场作为未来不定的全球经济的避风港，国际投资者正不断加大对美国地产的投资。由于投资者为了尽快完成交易的一些“全部付清”的行为，回报有所下降。大量的国际资本在美国地产市场相当于本国市场可以得到足够的正向杠杆效应。由于活跃的国际资本与国内资本对美国地产的持续看好，商业地产贷款在2015年强劲反弹，2016年这一趋势预测不会放缓。2015年美国商业地产的交易量在第三季度已达到了3700亿美元。这一交易量从2009年到2014年每年以700亿美元的速度增长，直接外商投资、股权投资、REITs投资并购已经达到了危机前的水平。

商业抵押担保证券（CMBS）市场

2015年, CMBS抵押贷款占21%的贷款市场，紧接着是政府机构（18%），国家银行（16%），区域银行（15%），保险（12%）和其他的金融机构（10%）。2006年顶峰之际，CMBS全球发行量为1984亿美元。自危机以来，CMBS发行虽持续增加，但与危机前的水平仍然相去甚远。2014年发行量为941亿美元。

CMBS 发行量

2015年，地产投资的贷款渠道逐渐增加。在2014年底时，由于利率风险有人提出过来年贷款是否会放缓以及商业贷款再融资疲软的担忧。在2015年，美国贷款渠道已经有所变化，CMBS的体量减少、区域与本地各个银行贷款体量增加。政府贷款机构控制了住宅板块贷款来源，而强劲的银行贷款在工业地产板块方面一马当先，CMBS是酒店与零售板块占据主要贷款来源。

贷款渠道分布（针对所有物业资产）

总的来说美国房地产依然处在复苏周期，但是不同物业类型、不同地区、细分市场都会有不同的趋势和表现。对于颇为复杂的商业地产来说，一些新的市场趋势如共享经济的入侵、虚拟科技的普及以及互联网地产产业平台的涌现等，会使得商业地产的发展越来越精彩。当然所谓地产的本来面目，即对于资产和市场本身的了解以及落地运营的专业性知识是这个行业的发展之本。还是那句话，有了价值的1，后面加上N个0就是一个无限的未来。